Wer eine Immobilie erwirbt, tut zunächst einmal etwas für sich und seine spätere Altersvorsorge. Bis das Eigenheim allerdings wirklich schuldenfrei ist, vergehen meist viele Jahre.

Bei einem Immobilienkäufer, der in jungen Jahren ein Objekt erwirbt, erstreckt sich die Laufzeit der Kreditverträge meist über einen Zeitraum von 25 bis 30 Jahren. Dabei ist wichtig zu wissen, dass es einen Unterschied gibt zwischen der theoretischen Berechnung, in der eine Immobilie schuldenfrei ist und der Zusicherung der Banken, wie lange sie ihrem Kreditnehmer die vereinbarten Zinsen zusichert. Zwar gibt es Baufinanzierungen, wo die Banken dem Erwerber über die gesamte Laufzeit der Finanzierung eine Zinssicherheit geben; dies ist aber eher unüblich. Denn nach § 489 I Nr. 3 BGB hat ein Darlehensnehmer das Recht, nach zehn Jahren den Vertrag mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen und sich einen neuen Darlehensgeber zu suchen. Dabei muss er keinen Grund für die Kündigung angeben. Daher laufen die Verträge der Immobilienfinanzierung meist länger, als die Banken dem Darlehensnehmer die Zinsen garantieren.
Aus diesem Grund ist somit auch jeder Darlehensnehmer gehalten, sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist nach den Konditionen der Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt, zu erkundigen. Der bisherige Kreditgeber hat verständlicherweise wenig Interesse, dass sein Kunde ihm die Verträge kündigt, sodass sich der Darlehensnehmer selber um die Formalitäten kümmern muss.

Die Suche nach einem neuen Darlehensgeber, der günstigere Konditionen anbietet, kann zur Absicherung des Zinssatzes in ein Forward-Darlehen zu Anschlussfinanzierung münden. War dieses Darlehen in der Entstehung Ende des letzten Jahrhunderts eher ein Instrument zur Finanzierung von Wohnungsbauunternehmen, so erfreut es sich auch bei privaten Kreditnehmers großer Beliebtheit.
Der Vorteil eines solchen Forward Darlehens liegt darin, dass sich ein Immobilienbesitzer frühzeitig einen günstigen Zinssatz für seine Anschlussfinanzierung sichern kann. Das kann bis zu drei Jahre im Voraus geschehen. Die Folge für den Kreditnehmer ist, dass die Banken für diese Absicherung einen Zinsaufschlag von bis zu 0,75 % berechnen.
Die Absicherung des Zinssatzes für die Zukunft kann aber auch gleichzeitig ein Nachteil sein. Denn niemand weiß wirklich sicher, wie sich die Zinspolitik entwickelt. Und wenn ein Darlehensnehmer sich 36 Monate vor Beginn der Anschlussfinanzierung einen Zinssatz sichert, kann dieser zu Beginn der Prolongation noch niedriger sein. Der Darlehensnehmer profitiert davon aber nicht und zahlt den dann schlechteren Zins.